Als Deutscher ein Haus in Griechenland kaufen: Ablauf, Kosten & Steuern (2026)
Sie träumen von einem weißen Haus am Mittelmeer? Als Deutscher ein Haus in Griechenland kaufen ist einfacher, als viele denken: Als EU-Bürger erwerben Sie Immobilien in Griechenland weitgehend frei. Entscheidend sind die richtige Vorbereitung, eine saubere rechtliche Prüfung und der volle Überblick über Kosten und Steuern. Dieser Leitfaden führt Sie Schritt für Schritt durch den gesamten Prozess.
Dürfen Deutsche in Griechenland überhaupt ein Haus kaufen?
Ja. Als Staatsbürger eines EU-Landes können Sie in Griechenland uneingeschränkt Immobilien kaufen – ohne Sondergenehmigung und ohne Wohnsitz im Land. Eine Ausnahme bilden bestimmte Grenz- und militärische Sperrgebiete (etwa nahe der türkischen Grenze oder auf einzelnen Inseln), in denen eine zusätzliche Genehmigung nötig sein kann. In der Praxis betrifft das nur die wenigsten Kaufinteressenten.
Voraussetzungen: Steuernummer (AFM) und Bankkonto
Ohne griechische Steuernummer, die AFM (Arithmós Forologikoú Mitróou), läuft nichts – weder der Kauf selbst noch später die Anmeldung von Strom, Wasser oder Steuern. Die AFM beantragen Sie beim zuständigen Finanzamt oder bequem über einen bevollmächtigten Vertreter.
Ein griechisches Bankkonto erleichtert die Kaufpreiszahlung und die Begleichung laufender Kosten. Wichtig: Die Banken prüfen die Herkunft der Mittel streng (Geldwäscheprävention). Halten Sie Nachweise bereit, woher die Kaufsumme stammt.
In 6 Schritten zum Haus in Griechenland
- Ziele & Suche: Region, Objekttyp und Budget klären – Festland oder Insel, Zweitwohnsitz oder Investment.
- AFM & Bankkonto: Steuernummer beantragen und Kontoeröffnung vorbereiten.
- Rechtliche & technische Prüfung (Due Diligence): Ein Anwalt prüft Grundbuch, Eigentumskette, Belastungen und Baugenehmigungen – bevor Sie sich binden.
- Vorvertrag & Anzahlung: Kaufpreis, Zahlungsbedingungen und Anzahlung werden verbindlich festgehalten.
- Notarielle Beurkundung: Der endgültige Kaufvertrag wird von einem griechischen Notar beurkundet; er prüft die Rechtmäßigkeit und die Zahlung aller Steuern.
- Grundbuch- & Katastereintrag: Die Eigentumsübertragung wird eingetragen – erst damit sind Sie rechtlich Eigentümer.
Kosten & Steuern: Womit Sie rechnen müssen
Kalkulieren Sie über den Kaufpreis hinaus mit rund 8–12 % Nebenkosten. Die wichtigsten Posten im Überblick:
| Kostenposten | Höhe (ca.) |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,09 % des Kaufpreises* |
| Notar | 1–1,5 % |
| Anwalt | 1–2 % |
| Grundbuch / Kataster | ca. 0,5 % |
| Makler | ca. 2 % zzgl. MwSt. |
Bei Neubauten kann statt der Grunderwerbsteuer Mehrwertsteuer (24 %) anfallen. Für viele Neubauprojekte ist diese derzeit im Rahmen eines Steuererlasses ausgesetzt, sodass oft nur die 3,09 % greifen. Hinzu kommt jährlich die griechische Grundsteuer ENFIA. Das deutsch-griechische Doppelbesteuerungsabkommen verhindert, dass Sie doppelt besteuert werden.
Worauf Sie unbedingt achten sollten
Die meisten teuren Überraschungen entstehen nicht beim Preis, sondern bei der Substanz. Prüfen Sie – oder lassen Sie prüfen – vor der Unterschrift:
- Eigentumsnachweis & Grundbuch: lückenlose Eigentumskette, keine Hypotheken oder Belastungen.
- Baugenehmigungen & Schwarzbauten: Viele ältere Objekte haben nicht genehmigte An- oder Umbauten. Diese müssen vor dem Kauf geklärt oder legalisiert werden.
- Kataster (Ktimatologio): Grundstücksgrenzen und korrekte Eintragung prüfen.
- Erschließung & Zuwegung: Strom, Wasser, legaler Zugang zum Grundstück.
Genau hier setzt eine unabhängige Käufervertretung an: Sie prüft und dokumentiert, bevor Sie sich binden – frei von Verkäuferprovisionen und ausschließlich Ihren Interessen verpflichtet.
Golden Visa: Aufenthalt durch Immobilienkauf
Wer in Griechenland investiert, kann über das Golden-Visa-Programm eine Aufenthaltsgenehmigung erhalten – ab 400.000 € Investitionssumme, in gefragten Lagen wie Athen, Thessaloniki, Mykonos oder Santorin ab 800.000 €. Für deutsche Käufer als EU-Bürger ist das Programm für den Aufenthalt selbst nicht nötig; interessant ist es vor allem für Nicht-EU-Angehörige oder als Zusatznutzen bei größeren Investments.
Typische Fehler – und wie Sie sie vermeiden
- Kaufen ohne unabhängige rechtliche und technische Prüfung.
- Genehmigungen oder Altlasten „später regeln“ wollen.
- Nur auf den Kaufpreis schauen und die Nebenkosten unterschätzen.
- Sprach-, Behörden- und Verhandlungshürden allein stemmen.
Häufige Fragen
Kann ich als Deutscher ohne Wohnsitz in Griechenland kaufen?
Ja. Ein Wohnsitz in Griechenland ist nicht erforderlich – Sie benötigen lediglich eine AFM-Steuernummer und den notariell beurkundeten Kaufvertrag.
Wie lange dauert der Kauf?
Je nach Objekt und Prüfaufwand dauert der Prozess typischerweise etwa 2 bis 4 Monate.
Brauche ich einen Anwalt?
Dringend empfohlen. Ein unabhängiger Anwalt (bzw. eine Käufervertretung) prüft Eigentum, Genehmigungen und Vertrag – das schützt Ihr Kapital.
Fazit: gut machbar – mit der richtigen Begleitung
Als Deutscher ein Haus in Griechenland zu kaufen ist unkompliziert möglich – wenn Sie die Voraussetzungen kennen, sauber prüfen und die Kosten realistisch kalkulieren. Am sichersten gelingt der Kauf mit einer unabhängigen Vertretung, die den Prozess von der Suche bis zur Übergabe für Sie strukturiert.
Hinweis: Dieser Beitrag bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Stand: 2026.